1기 신도시 평촌에 대한 분석 – 재건축이 된다면 어디가 가장 현실적으로 가능할 것인가에 대한 분석 (선도지구 유력단지)

평촌 신도시는 1990년대에 지어져 30년이 넘었지만 넓고 깨끗한 도로에 어느 정도 숙성되어 큰 나무들도 많고 도시가운데 중앙공원도 있고, 롯데백화점, 각종 마트도 많고 중심상권도 잘 형성되어 있어 살기 좋다.

평촌은 경기도에서 입지적으로 상당히 유리한 위치에 자리 잡고 있다. 지하철 4호선을 이용하여 7정거장만 가면 사당역. 이를 통해 서초구로 빠르게 이동하거나 환승 없이 서울역까지 갈 수 있다. 즉 서울권 강남, 강북으로 출퇴근이 가능한 위치다.

인덕원역에는 월곶판교선과 동탄인덕원선이 착공되어 트리플 역세권을 형성하게되었다.

월판선은 판교 테크노밸리에서 일하는 고소득자들의 배후 주거지역이 될 수 있고 광명시흥테크노 밸리의 호재를 안양으로 끌고 올 수 있다.

 

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평촌은 4호선 기준으로 해서 평북지역, 평남지역으로 나눌 수 있다.

평남지역이 평북지역 보다 면적이 더 넓고, 더 중심이 되는 지역이다.

평남지역에 유명중학교 및 학원가가 위치되어 있어 학생 자녀가 있는 가족의 수요가 많다.

평남지역은 신기대로를 기준으로 상단과 하단으로 나뉜다.

지하철로나 10차선에 가까운 도로가 있으면 자연스럽게 생활권이 분리된다.​​

 

​평남지역

평촌 신도시의 가장 큰 특징은 학군이다.

서울로 출퇴근을 하는 사람들은 보통 소득이 높은 편이고, 자녀에 대한 교육열도 높은 편이다. 평촌 신도시의 유명 학군은 귀인중학교, 범계중학교, 평촌중학교. 이 3개의 학교에 배정받는 단지의 실수요자들은 아이들이 학교를 졸업하기 전까지 웬만해서는 이사하지 않는다.

이사를 하더라도, 같은 단지 내에서 평형대만 넓혀가거나 같은 학교에 배정 받을 수 있는 단지 중에서 골라 이사를 간다.

학군의 가치는 다른 지역에서 학업을 위해 전학 오는 수요가 얼마나 많냐에 따라 결정된다.

평촌은 다른 지역에 비해 가격 방어력이 좋은편이다. 학군을 이용하는 이들은 신축이 공급되어도 이사하지 않는다는 특징이 있고, 설사 신축을 찾아 떠나더라도 금방 그 자리가 채워진다.

 

평촌의 또 다른 가치는 학원가

평촌은 단지의 입지를 따질 때

1. 유명한 3개의 중학교에 배정 받을 수 있는 단지인지

2. 학원가를 도보로 이용할 수 있는 단지인지

에 따라 가격과 선호도가 갈린다.

 

평남 지역의 입지를 가르는 또 다른 요소는 지하철역과의 거리.

평촌에서 역과 가까운 오른쪽 구역 단지들의 소형 평형은 서울로의 출퇴근을 중시하는 신혼부부나 1인가구의 수요가 높다. ​​

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평북지역

 

역을 보다 적극적으로 활용하는 싱글족이나 신혼부부들에게 수요가 맞춰져 있다.

역과 가깝고 먹자골목과 인프라가 잘 형성된구역을 둘러싸고 있는 단지들은 대부분 25평 미만의 중소형 평형대로 구성되어 있다.

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평촌에서 재건축은 어디가 원만히 진행될 수 있을까?

 

여태가지 재건축은 무조건 '황금 알을 낳는 거위'였고 실패사례가 없었다.

서울 및 수도권의 저층주공아파트가 아파트가 250~280%의 고층 아파트로 변신해 시세차익을 얻는 것은 물론 일부 단지는 일반분양 수입에 따른 환급금까지 받았다. 그런데 이제 상황이 달라지고 있다. 점점 심해지는 공사비 갈등과 눈덩이처럼 불어나는 추가 분담금 문제가 재건축 시장의 발목을 잡고 있다.

하지만 예전 같은 '로또'는 기대할 수 없지만 적절한 조건을 갖춘 단지를 고르면 주거 환경 개선은 물론 일정 부분 시세차익도 기대할 수 있다.

 

가장 먼저 체크해야 하는 것은 기존 용적률이다. 당연한 말이지만 기존 용적률이 높고 규모가 작았던 단지는 재건축 사업성이 좋지 않다. 재건축 업계에서는 평균 용적률이 200% 이하, 규모는 1000가구 이상은 돼야 재건축을 진행할 만하다고 본다. 신반포18차 337세대는 '나 홀로' 15층 아파트라 추가 분담금이 많이 나왔다고 볼 수 있다.

두 번째 요건은 평균 대지지분이 큰 단지다. 용적률이 낮아도 소형 가구가 많다면 재건축 사업성이 떨어질 수 있다. 상계주공 5단지가 그 예이다. 대지지분이 높고 세대수가 많아야 일반분양분 아파트가 많아야 분양수입금으로 사업비를 충당할 수 있다.

 

결국 평촌의 재건축을 원활하게 수행되려면 용적률이 200% 정도이면서 가구당 평균 대지지분(아파트가 가구별로 갖고 있는 땅 면적)이 50㎡(약 15평) 이상인 중대형 위주의 단지와 1000세대가 넘는 대단지를 찾아야 할 것이다.

 

아울러 지하철역 500m 이내에 구역계 면적이 50%가 넘어가서 종상향이 가능하다면 금상첨화이다. 그리고 마지막 요건은 주민들의 재건축 추진 의지다.

 

이상 정리해 보니 현재 재건축 추진준비위원회가 구성된 단지로 생각해 봤을 때 어디가 가장 현실성 있는 단지인지 보이는데 재건축을 위한 그단지의 추진의지는 아무도 모르는 것이다.

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