재건축에서 조합방식과 신탁방식 비교

 

조합방식은 토지 등 소유주의 75% 이상 및 토지면적 50% 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어 시장·군수에게 인가를 받아 조합을 설립한 후 조합을 중심으로 사업을 진행하는 방법을 말하며, 신탁방식은 신탁사가 일정 수수료를 받고 재건축 사업에 시행자로 참여하는 사업을 말합니다.

 

조합 및 신탁방식 장·단점 비교

시행사	조합	신탁사
추진요건	소유주 75% (동별 소유주 50%) 이상 동의	소유주 75% (동별 소유주 50%) 이상 동의
초기사업비	소유주 직접조달 또는 정비업체가 대여	신탁사 조달
개발이익 배분	조합에 환원	이익의 2~4% 신탁사 지급
시공사 선정	사업시행인가 후	사업시행자지정 후
공사비 조달	분양 대금으로 공사진행	신탁사 대출 후 공사비 지급

 

재건축 조합방식은 조합원 간의 이해관계를 조율하기 힘들고, 각종 비리로 조합장이 바뀌고 사업이 지연되는 경우가 있습니다. 이럴경우 사업이 지연되면 그만큼 조합원 분담금이 늘어납니다.

 

이러한 문제점을 해결하기 위해 등장한 신탁 방식은 신탁사가 자체 신용도를 기반으로 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 금융 회사로부터 자금을 조달할 수 있어서 사업 초기 단계부터 안정적인 자금 조달이 가능합니다. 또한, 신탁사가 시행을 맡으면 조합을 설립하지 않아도 돼서 추진위원회 구성에서 조합설립인가까지 소요되는 2~4년 가량의 시간을 줄여 사업 속도가 빠릅니다.

​	조합방식	신탁방식
장점	조합원 의견수렴 반영율 높음 조합이익 극대화 유리 개발이익 발생 시 조합원 귀속	자금조달 유리 사업기간 단축효과 투명한 자금관리 공사비 절감
단점	조합원 의견 충돌 시 사업지연 전문성 부족 자금조달 문제발생 가능성 투명성 부족	일정 수준의 신탁수수료 발생 조합원 의견수렴 저하 가능성

 

 

최근 신탁방식이 많아진 이유

인건비와 원자재값이 오르면서 공사비를 끌어올려 곳곳에서 공사비 증액 갈등이 많아졌기 때문이다. 최근 여의도 및 목동재건축에서 신탁방식으로 진행하는 현장이 많아졌습니다.

 

신탁방식이 무조건 답일까?

아직 초기단계라 잡음이 끊이지 않습니다. 최근 영등포구 신길우성2차와 우창아파트는 한국자산신탁과 재건축을 추진하려 했으나 조합방식으로 선회하려고 하고 있습니다. 공사비부담으로 신탁방식이 대안으로 급 부상했지만, 막상 실제 사업을 추진하려고 하니 현실적인 어려움이 많은것 같습니다.

 

대표적 신탁방식 성공단지

현재까지 신탁방식으로 준공완료한 현장이 안양 한양 수자인 평촌리버뷰와 대전 동의 e편한세상 대전 에코포레가 전부입니다. 신탁방식이 전문성이 있다고 홍보 하지만 현실적으로는 전문성을 갖췄다고 판단하진 않는 듯 합니다. 단순히 사업속도를 끌어올리려는 목적으로 접근했지만 세부사항을 확인하니 큰 장점이 없어서일 것입니다. 그래도 조합장의 전횡이 걱정된다면 시공사와의 협상에 있어서 유리한 고지를 점하고 싶다면 신탁방식이 대안인것임은 분명합니다.