부동산PF 위기에 관하여

지난해 9월 위기설이 돌았던 PF 부실화는 태영건설의 워크아웃을 시작으로 금융권의 부담으로 작용하기 시작했다.

이런 고금리 상황에서 부동산시장 침체로 인한 브릿지론 상환을 계속 연장 시킬 수는 없어보인다. 브릿지론 대출비중이 큰 캐피탈사부터 부실채권 규모가 급증할 것 이다.

캐피탈사 브릿지론 약12조원중 상반기 만기되는 금액이 4조 6천억원이라 한다.

 

브릿지론이란 사업초기 비용을 캐피탈사를 포함한 2금융권에서 고금리로 돈을 빌려 토지매수, 인허가를 완료한 후 본 PF로 연결하는 다리 역할을 하는 것이다.

호황기때 진행한 브릿지론이 2023년 부동산 시장이 침체 되면서 PF로 연결되지 못하고 있는 실정이다.

부동산 PF가 부동산 폭락의 뇌관이 될 것이라고 예상하는 분들이 많으나 꼭 그렇지는 않다.

부동산 PF가 위험한 건 맞고 부실규모가 크긴 하지만, 한국은 몇 번의 위기로 대손충당금을 꾸준히 쌓아온 만큼 대처가능한 수준이다.

한국의 가계부채, 부동산 PF등 분명히 위험요소도 존재하지만, 지금껏 한국 자체내에서 문제가 터져 부동산이 하락한 적은 없었음을 알아야 한다.

우리가 알고 있는 부동산 하락 시기는 IMF, 서브프라임사태등이 결정적 이유였고, 1990년대 중반 미국의 지속적인 금리인상과 부동산 파생상품의 버블이 터지면서 우리나라의 약한 고리를 건드려 터진것이다.

 

​작년 서울은 2~30%, 지방은 4~50% 급락한 것도 21년 높은 레버리지로 부동산을 매수한 사람들의 급매물로 던진 것이 표면적 이유였지만, 22년 0.25%에서 5.5%까지 1년여만에 5%를 올리는 미국의 급격한 금리인상이 근본적인 원인이었다.

 

​앞으로도 우리나라 부동산은 자체 버블이 터져 위기를 맞는게 아니라 대외 돌발변수로 인해 하락할 가능성이 높으며, 국내 부동산 시장을 예측하기 위해서는 국내의 미시적 지표가 아니라 해외 경제변수를 체크하는 것이 더 중요하다.

미국금리인상, 전쟁등 해외 변수가 없는 이상 PF 부실이 부동산 뇌관이 되지 않으니 작년과 같은 급락은 없겠지만,

올해 내내 건설사, 제2금융권 부실 문제가 지속적으로 언급될 것이고, 이는 부동산 매수심리 위축으로 이어져 거래량 감소등 부동산 침체는 지속될 것으로 보인다.

부동산 상승 조건에는 여러 요인이 있지만, 그 중 PF 부실도 정리되어야만 민간분양가가 낮아지고 거래가 활성화되어 투자심리도 되살아날 수 있을 것이다.